炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
来源：乐财聚
两个多月前，中铁置业举办了一场声势浩大的项目发布会，正式推出两大独具上海地域特色的高端“云系”住宅力作——中铁云绣外滩和中铁云璟外滩。
发布会上，中铁置业为项目贴上了一系列眼花缭乱的标签，包括“1369”品牌理论体系、“四好十二优”落地标准，以及“6A、6S”产品价值体系，给市场传递出一副志在必得的气势。
，今年1月初《人民网》发布的一篇报道中，中铁置业上海公司党委书记刘向前表示：“2026年将聚焦杨浦这片发展热土，热切期待能更深层次地参与到杨浦区的城市建设发展中，充分发挥中铁置业在住宅、商业、会展、文旅、康养、城市更新等方面的资源优势、技术优势和专业优势，更好地为杨浦区经济社会发展贡献中铁智慧和力量。”
，中铁云璟外滩入市后销售表现却着实打脸了。刘向前豪言要深耕杨浦，如今看更像是深陷区域泥潭。
01 开盘月余去化不足三成
中铁置业开完发布会后的一个月时间，中铁云璟外滩正式迎来首次开盘。
4月25日，项目首开推出47套住宅，开发商对外公布的数据是有55组有效客户认筹，认筹率达到117%，结合彼时的市场环境来看这一数据表现相当出色。
不过随着进入签约阶段，认筹转换成网签速度异常缓慢。截止到6月7日，也就是首开后43天，该批次房源仅网签了12套，占所推房源比例25.5%。如果和认筹数量相比较，55组所谓的有效认筹客户中，尚有超过七成客户未决定买房。
已成交的12套住宅网签时间分布为4月成交4套、5月成交7套、6月成交1套，按照这一去化速度，该批次房源还需要半年时间才能完全去化。
6月6日，中铁云璟外滩二批次房源推出，本次推盘套数翻倍，达到了97套，官方账号并没有公布认筹人数信息。
更重要的是，项目仅开盘两次便遇到如今困境，截至目前累计推出1.73万方住宅，项目整体体量接近3万方，想要清盘难度可想而知。
02: 高位接盘透支调价空间
导致中铁云璟外滩如今面临滞销困境的直接原因，在于去年高价抢地造成吞噬了价格调整空间。
在上海话中，有一句话叫做“顶在杠头上”，意思是面临进退两难、十分尴尬的境地，用这句话来概括中铁云璟外滩最为贴切。
2025年前三季度，上海市区楼市异常火爆，日光盘频出，尤其是杨浦东外滩板块，保利外滩序三个楼盘相继热销，让各大房企眼红，中铁置业就是其中之一。
于是，在2025年9月4日的第七批次集中土拍中，中铁置业与如皋交通组成联合体，击败包括保利、招商、华润中海等龙头央企，溢价28.1%抢下中铁云璟外滩所在的杨浦区N090601单元I4-01地块，楼板价高达9.22万每平。
这一楼板价整整比周边项目（保利外滩序BUND98）高出了1万每平，保利外滩序BUND98去年5-6月连续开盘日光，均价12.7万每平左右，中铁云璟外滩今年两次入市均价为13.2万每平。
的地段，就是因为入市时间相差9个月，中铁置业不管在利润、还是销量上都不及周边，可谓名利双输。
这也证明了刘向前去年急于入主杨浦东外滩，在市场判断和时机把控方面出现误差，导致如今被动局面。
更尴尬的是，中铁云璟外滩已经属于贴着成本在卖，几乎没有调价空间，未来机会或许只有等周边何时土拍为其抬轿子。
在刚刚结束的2026年第四批次集中土拍中，中铁置业与如皋国资组成联合体参与虹口内环宅地竞拍，地块最终成交楼板价10.85万每平，这一价格不及板块去年，暂时无法助力中铁云璟外滩销售。
大家好，这里是乐财聚，一门心思关注上海楼市行情，包括新房开盘、二手成交、土地拍卖、政策变化、房企动态等方面，力求为读者带来最新消息。
" X t o E 7责任编辑：杨赐
